Sở hữu quỹ đất lớn, nhưng do duy trì tiền mặt thấp, CTCP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (TDC) đã gặp khó trong việc cân đối dòng tiền để trả lãi vay lô trái phiếu mệnh giá 700 tỷ đồng.
Trong báo cáo tình hình thanh toán lãi cho trái chủ nửa đầu năm 2023, TDC liên tiếp hai lần chậm thanh toán lãi cho trái chủ trong nửa đầu năm 2023 với lý do tình hình kinh tế khó khăn, ảnh hưởng đến việc kinh doanh bất động sản và kinh doanh bê tông.
Được biết, mã trái phiếu chậm trả lãi có mệnh giá 700 tỷ đồng, phát hành ngày 9/11/2020, đáo hạn ngày 9/11/2025 (kỳ hạn 5 năm), lãi suất 10,5%/năm cho 4 kỳ tính lãi đầu tiên; lãi suất 11%/năm cho kỳ lãi từ 5 đến 8; sau đó là lãi suất theo biên độ nhưng không thấp hơn 11,5%/năm và đơn vị lưu ký lô trái phiếu là CTCP Chứng khoán Navibank. Trong đó, tài sản đảm bảo là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CY375724 thuộc sở hữu của Công ty.
Trái với tình hình chậm trả lãi, nhà đầu tư khá ấn tượng với lịch sử thanh toán cổ tức cao, dùng phần lớn quỹ tiền mặt hàng năm chia cho cổ đông, dẫn tới quỹ tiền mặt duy trì thấp trong nhiều năm.
Trong đó, thống kê từ năm 2017 đến năm 2020, Công ty duy trì cổ tức từ 10% đến 12%, tương đương 100 tỷ đồng đến 120 tỷ đồng, tỷ lệ chia cổ tức trên lợi nhuận kiếm được của năm tài chính trung bình 75,8% và năm 2021, tỷ lệ chia cổ tức trên lợi nhuận kiếm được còn 58%. Đây là một tỷ lệ tương đối cao so với lợi nhuận kiếm được trong năm tài chính.
Điểm đáng lưu ý là, tính tới cuối năm tài chính, Công ty liên tục duy trì lượng tiền mặt nhỏ hơn nhiều so với tỷ lệ cổ tức sẽ trả cho năm tài chính đó. Cụ thể, thống kê từ năm 2017 đến năm 2021, tỷ lệ cổ tức mà Công ty trả trên tiền mặt trung bình hơn 262%.
Nhà đầu tư đều có thắc mắc, tại sao tiền mặt không đủ tại quỹ, nhưng Công ty vẫn duy trì tỷ lệ trả cổ tức lớn như vậy. Việc không tích luỹ tiền mặt sẽ dẫn tới những khó khăn nếu Công ty gặp các biến cố bất ngờ và biến cố này đã đến vào cuối năm 2022 và nửa đầu năm 2023.
Được biết, tính tới ngày 30/6/2023, TDC chỉ còn sở hữu 193 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 5% tổng tài sản. Ngược lại, tổng nợ vay lên tới 1.781,9 tỷ đồng, bằng 46,4% tổng nguồn vốn. Trong đó, áp lực nợ vay phải trả trong vòng 1 năm lên tới 1.093,2 tỷ đồng và nợ vay dài hạn 688,7 tỷ đồng (nợ vay dài hạn chủ yếu là mã trái phiếu mệnh giá 700 tỷ đồng).
Như vậy, trong vòng 1 năm trở lại đây, Công ty cần phải có nguồn tiền ngắn hạn để đáo nợ vay lên tới 1.093,2 tỷ đồng, chủ yếu là thanh toán cho các ngân hàng và thêm áp lực trả lãi gói trái phiếu mệnh giá 700 tỷ đồng. Số tiền này lớn hơn nhiều so với quỹ tiền mặt còn lại 193 tỷ đồng.
Tại thời điểm 30/6/2023, TDC sở hữu quỹ tiền mặt là 193 tỷ đồng, cao hơn chi phí lãi vay cho mã trái phiếu mệnh giá 700 tỷ đồng, tuy nhiên, Công ty liên tục chậm trả lãi cho trái chủ, ảnh hưởng tới danh tiếng đối với trái chủ nói riêng và chủ nợ nói chung. Điều này sẽ phát đi tín hiệu đối với các ngân hàng, chủ nợ của Công ty liệu có nên tiếp tục cấp nguồn vốn mới cho một công ty có nguy cơ trở thành nợ xấu.
Thực tế, ngoài vấn đề chậm trả lãi cho trái phiếu, cũng như áp lực nợ vay ngắn hạn lớn, trong khi quỹ tiền mặt hạn chế, Công ty còn đối mặt với vấn đề lỗ luỹ kế khi lỗ thêm 321,8 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2023. Trong đó, tại thời điểm 30/6/2023, tổng số luỹ kế lên tới 286,2 tỷ đồng, bằng 28,6% vốn điều lệ.
Có thể thấy, việc ghi nhận lỗ kỷ lục trong nửa đầu năm 2023 đã khiến TDC xóa bỏ toàn bộ lợi nhuận luỹ kế tích luỹ nhiều năm.
TDC thành lập năm 2002, là Công ty con của Becamex - ông trùm bất động sản khu công nghiệp và thương mại tại Bình Dương và các khu vực khác trong cả nước.
Nhờ là công ty con của Becamex, TDC đang sở hữu quỹ đất tương đối lớn, được phát triển từ lâu với giá vốn tương đối thấp. Hiện TDC đang sở hữu 19,6 ha tại Tân Uyên (Bình Dương), 16,8 ha tại Thủ Dầu Một (Bình Dương), 6,8 ha tại Bàu Bàng (Bình Phước), 10,2 ha tại huyện Thuỷ Nguyên (Hải Phòng)…, quỹ đất được phát triển từ giai đoạn năm 2010-2015 khi giá đất ở các khu vực này còn tương đối thấp.
Có sẵn quỹ đất giá rẻ, khi có động thái bán dự án quy mô lớn, nhà đầu tư đều kỳ vọng thu được lãi đột biến trong kỳ báo cáo. Đơn cử, cuối năm 2021, TDC đã chuyển nhượng 5,6 ha tại phường Hòa Phú, TP. Thủ Dầu Một (Bình Dương) cho Gamuda Land với giá trị khoảng 1.250 tỷ đồng.
Sở hữu quỹ đất lớn và giá vốn thấp giúp TDC có lợi thế so với đối thủ, nhưng do thiếu thận trọng, duy trì tỷ lệ tiền mặt thấp, dẫn tới Công ty lâm vào khó khăn trong việc thanh toán lãi trái phiếu, cũng như sắp tới đáo hạn nợ vay ngân hàng khi mà đang lỗ luỹ kế, khiến Công ty khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng mới.
Duy Bắc