Thị trường bất động sản TP. HCM và các tỉnh phía Nam năm 2010 đã thực sự chuyển mình sang một thời kỳ mới còn thị trường bất động sản Hà Nội thì thâm trầm hơn với những con sóng ngầm.
Năm 2010 là năm mà thị trường bất động sản TP. HCM và các tỉnh phía Nam thực sự chuyển mình sang một thời kỳ mới, thời kỳ người mua nhà là thượng đế khi các chủ đầu tư chung cư cạnh tranh ráo riết để ra hàng. Còn thị trường bất động sản Hà Nội thì thâm trầm hơn với những con sóng ngầm.
TP. HCM: giảm giá để hút khách
Tặng quà giá trị, hỗ trợ lãi suất, quay số trúng thưởng, ngày hội khách hàng là những chương trình mà hầu như chủ đầu tư nào cũng phải thực hiện để hoàn thành một đợt bán hàng căn hộ chung cư, dù là chung cư cao cấp hay bình dân.
Dự án City Garden ở quận Bình Thạnh giáp với quận 1 còn đưa ra chương trình bốc thăm trúng thưởng cho tất cả khách hàng ghé thăm căn hộ mẫu, nhằm thu hút sự quan tâm của khách hàng đến dự án.
Giá nhà chung cư phân khúc bình dân giảm mạnh do các chủ đầu tư cạnh tranh nhau, giảm giá bán nhằm thu hồi vốn đầu tư, khi lãi suất tăng cao. Tuy nhiên, theo ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT CTCP Nhà Thủ Đức, đến quý II, giá căn hộ đã không còn trượt xuống và giao dịch căn hộ trung bình đã tăng lên gấp đôi. Nếu giá giảm nữa tức là chủ đầu tư bán lỗ.
Khi thị trường bất động sản khó khăn, lợi thế thuộc về các DN có thương hiệu, có hệ thống phân phối tốt, biết làm tiếp thị, biết nghiên cứu thị trường và khách hàng. Không ít DN nhỏ, sở hữu 1 - 2 dự án buộc phải liên doanh, hợp tác với những DN lớn để triển khai dự án.
Quỹ đất rẻ cũng không còn là lợi thế, vì ngay cả khi bán chung cư giá rẻ, khách hàng cũng không mua, nếu chủ đầu tư không phải là đơn vị có uy tín trong xây dựng và quản lý chung cư. Đây là cơ hội cho những thương hiệu như Nhà Thủ Đức, Đất Xanh… mở rộng quỹ đất bằng việc góp vốn liên doanh.
Trong khi đó, đất dự án các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu và mới đây nhất Long An lại giao dịch sôi động nhờ các trục giao thông chính đã hoàn thành. Sản phẩm đất nền dự án ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An được chào bán chủ yếu có giá từ 150 - 400 triệu đồng/nền, với thời gian thanh toán trong khoảng 2 năm, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng thu nhập trung bình muốn đầu tư vào đất như một cách giữ tiền. Riêng Vũng Tàu, do tập trung vào dự án chung cư gần bờ biển và khu nhà ở, biệt thự nghỉ dưỡng với giá tương đối cao, nên việc bán hàng của chủ đầu tư chỉ ở mức độ "túc tắc".
Hà Nội: những con sóng ngầm
Tại Hà Nội, thị trường bất động sản có những con sóng ngầm diễn ra, lúc là sóng lớn, lúc chỉ lẻ tẻ ở một số phân khúc. Dữ dội và cao trào nhất là con sóng hồi tháng 4, tháng 5, với mức giá tăng chóng mặt ở tất cả các phân khúc, khiến người bán sớm ngẩn ngơ như "cầm vàng mà để vàng rơi".
Sóng cao nhất diễn ra ở thị trường đất nền. Đơn cử, giá đất khu C, D dự án Geleximco cuối tháng 2, đầu tháng 3 có giá 19 - 25 triệu đồng/m2, hơn một tháng sau tăng vọt lên 35 triệu/m2 và hiện dao động trong khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2. Đất thổ cư các khu vực gần Đường vành đai 3 tăng từ 25 triệu đồng/m2 lên trên 50 triệu đồng/m2.
Giá chung cư cũng tăng chóng mặt, hồi tháng 6, Chung cư Trung Văn có giá 21 triệu đồng/m2, tháng 9 đã lên 25 triệu đồng/m2. Giá những căn hộ tái định cư khu Nam Trung Yên giờ lên tới 35 triệu đồng/m2. Chung cư Thái Hà, Thành Công do Tổng công ty Sông Hồng cải tạo từ các khu nhà tập thể cũ hồi tháng 4 - 5 có giá 1.500 USD/m2, giờ lên xấp xỉ 2.000 USD.
Tại Chung cư N05 Đông Nam Trần Duy Hưng, mỗi căn hộ có diện tích khoảng 150 m2, giá gốc 24 triệu đồng/m2 hiện đã vọt 36 - 37 triệu đồng/m2. Ở phân khúc căn hộ cao cấp, mức giá rất cao, trung bình từ 2.000 - 3.000 USD/m2, như dự án Royal City hay Indochina Plaza.
Khác với TP. HCM, các chủ đầu tư ở Hà Nội hầu như không thực hiện chiến dịch giảm giá, khuyến mại rầm rộ. Giám đốc một công ty bất động sản cho hay, tâm lý bầy đàn trong lĩnh vực bất động sản rất lớn, ít người đọc quảng cáo để rồi quyết định mua đất hay nhà ngay, mà họ thường thực hiện mua qua quảng cáo truyền miệng, qua mách bảo của bạn bè. Khuyến mại để bán được hàng đôi khi lợi bất cập hại. Chính vì vậy, cách ra hàng nhỏ giọt được các DN bất động sản áp dụng triệt để.
Nam Cường trong 3 tháng trở lại đây liên tục tung ra các đợt bán căn hộ, chứ không gộp làm một đợt là một ví dụ. Có DN bán đất biệt thự chia thành 7 - 8 đợt, mỗi đợt 2.000 - 3.000 m2, trong khi DN hoàn toàn có thể ra hàng thành 1 đợt.
Nhiều người cho rằng, giá bất động sản tại Hà Nội đang "bong bóng", nhưng cũng không ít ý kiến cho rằng, khi người có nhu cầu ở thực sự và chấp nhận mức giá trên thì đó có thể là mức giá thực. Có chuyên gia nghiên cứu tại 19 thị trường bất động sản thì thấy, chỉ có nước nào thu nhập bình quân đầu người trên 5.000 USD/năm mới bị nguy cơ bong bóng, Việt Nam có thể còn xa mới đạt mức này.
Không bong bóng, nhưng với mức giá rất cao như vậy, thị trường có thể sẽ đóng băng hoặc giao dịch ảm đạm. Còn trong tương lai, khoảng cuối năm 2012 trở đi, một số phân khúc như nhà chung cư tại Hà Nội, tại các quận mới như Hà Đông có thể rơi vào tình trạng cung vượt cầu, với ước tính ở thời điểm đó có ít nhất 20.000 căn hộ bung hàng. "Đi dọc đường Lê Văn Lương kéo dài mới thấy các công trường xây dựng nhộn nhịp ra sao. Còn hiện tại, nếu ai cầm chắc được một suất mua căn hộ tầm trung, 19 - 20 triệu đồng/m2 ở khu vực ven đô, gần trung tâm hành chính mới phía Tây, thì có thể yên tâm kê cao gối xuống tiền đầu tư", một chuyên gia bất động sản nói.
Thành Nam - Anh Việt