Thương vụ IPO của Khải Hoàn Land đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư, bởi doanh nghiệp này đang có khá nhiều câu chuyện riêng liên quan đến vấn đề tài chính cùng những động thái “lạ” từ các cổ đông lớn ngay trước thềm IPO.
CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land mới đây đã thông báo chào bán cổ phiếu KHG ra công chúng (IPO). Số cổ phiếu chào bán 16 triệu, chiếm 10% tổng số cổ phiếu đang lưu hành, với giá chào bán 10.000 đồng/cp. Dự kiến, Khải Hoàn Land sẽ niêm yết trong quý II/2021.
Khải Hoàn Land tiền thân là CTCP Bất động sản Nguyễn Khải Hoàn, ra đời vào ngày 24/7/2009 và do ông Nguyễn Khải Hoàn làm người đại diện pháp luật. Tại thời điểm thành lập, công ty có vốn điều lệ 6 tỷ đồng, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất.
Con số tài chính "lạ"
Kể từ khi thành lập đến trước năm 2020, Khải Hoàn Land hoạt động khá mờ nhạt. Gần đây nhất, trong giai đoạn 2017-2019, quy mô vốn của doanh nghiệp luôn thiết lập ở con số 1.000 – 3.000 tỷ đồng nhưng kết quả kinh doanh èo uột, lợi nhuận chỉ dao động xung quang mức 10-16 tỷ đồng mỗi năm.
Nhưng đến năm 2020 – cũng là thời điểm doanh nghiệp lên kế hoạch IPO, các chỉ tiêu kinh doanh của Khải Hoàn Land tăng trưởng vượt bậc. Theo đó, doanh nghiệp đạt 303 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 97 tỷ đồng lãi sau thuế, trong khi năm 2019 lần lượt là 137 tỷ đồng và 10 tỷ đồng, tăng 121,2% và 825%.
Đà tăng trưởng này là từ hoạt động môi giới bất động sản tăng, trong khi đó các doanh nghiệp cùng ngành khác như Cenland có doanh thu và lợi nhuận giảm mạnh, Đất Xanh lỗ 500 tỷ đồng do chịu tác động của đại dịch Covid-19 gây khó khăn lên toàn ngành bất động sản, ảnh hưởng đến dịch vụ môi giới.
Tính đến ngày 31/12/2020, tổng giá trị tài sản của Khải Hoàn Land đạt hơn 2.370 tỷ đồng, tăng 69% so với đầu năm. Trong đó, tổng khoản phải thu ngắn hạn và dài hạn lên mức gần 1.992 tỷ đồng, chiếm 84% tổng tài sản.
Trong khoản phải thu ngắn hạn 675 tỷ đồng, gần 165 tỷ đồng phát sinh từ CTCP Bất động sản Khải Minh Land. Ngoài ra, trong năm, Khải Hoàn Land còn có khoản phải thu dài hạn của Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh là 800 tỷ đồng, cùng kỳ không có.
Theo nhận định của một chuyên gia, về mặt lý thuyết, tài sản của doanh nghiệp là vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của doanh nghiệp, được sử dụng cho hoạt động của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, đối với một doanh nghiệp mà tổng tài sản chiếm đa số là các khoản phải thu lại là một “điểm gợn” không hề nhỏ, vì nhiều doanh nghiệp có thể sử dụng khoản mục này trong việc giấu lãi/lỗ nhằm xử lý báo cáo tài chính.
Nợ phải trả trong năm 2020 của Khải Hoàn Land cũng tăng mạnh từ 138 tỷ đồng lên 612 tỷ đồng, chủ yếu do phát sinh các khoản vay và nợ thuê tài chính. Cụ thể, doanh nghiệp đã có 5 lần huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu với tổng giá trị gần 361 tỷ đồng.
Cổ đông lớn tận dụng IPO để chốt lời?
Không chỉ gây chú ý với những con số tài chính, Khải Hoàn Land còn khiến giới đầu tư băn khoăn với phương án IPO sắp diễn ra. Cụ thể, do mới trở thành công ty đại chúng, chưa giao dịch trên UPCoM, nên để đáp ứng yêu cầu niêm yết mới, Khải Hoàn Land sẽ phải tổ chức chào bán cổ phiếu ra công chúng.
Tuy nhiên, thay vì chào bán cổ phiếu của công ty ra công chúng để tăng vốn điều lệ, Khải Hoàn Land lựa chọn chào bán cổ phần của một cổ đông lớn ra công chúng nhằm đáp ứng điều kiện về tỷ lệ sở hữu của các cổ đông trước khi niêm yết cổ phiếu.
Như đã nói ở trên, Khải Hoàn Land sẽ đưa 16 triệu cổ phiếu KHG ra chào bán trong đợt IPO tới và đây có thể là số cổ phiếu của ông Phan Tuấn Nghĩa - con trai của bà Nguyễn Lệ Thuý - chị gái của Chủ tịch HĐQT Nguyễn Khải Hoàn. Thời gian tổ chức đấu giá sẽ được thực hiện vào ngày 19/4.
Được biết, hồi tháng 8/2020, ông Nghĩa đã mua 9,4 triệu cổ phần chào bán riêng lẻ trong đợt phát hành tăng vốn của Khải Hoàn Land với giá 10.000 đồng/cp và trở thành cổ đông lớn với tỷ lệ sở hữu 5,8% vốn điều lệ.
Sau đó, ông Nghĩa nhận chuyển nhượng thêm cổ phần từ ông Nguyễn Khải Hoàn và Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu, nâng số cổ phần sở hữu lên hơn 39,6 triệu đơn vị, tương ứng hơn 24,7% vốn của Khải Hoàn Land. Giá chuyển nhượng cổ phiếu trong các giao dịch này không được tiết lộ.
Ngoài ông Nghĩa, theo bản cáo bạch của đợt đấu giá, cổ đông lớn nhất của Khải Hoàn Land là ông Nguyễn Khải Hoàn nắm giữ 57,6 triệu cổ phiếu, tương ứng 36% vốn; thứ hai là bà Trần Thị Thu Hương - vợ ông Hoàn, nắm giữ 25,6 triệu cổ phiếu, tương ứng 16% vốn.
Theo công ty tư vấn đợt đấu giá, dù mức giá khởi điểm cho mỗi cổ phần mà ông Nghĩa chào bán là 10.000 đồng, nhưng mức giá cổ phiếu Khải Hoàn Land theo phương pháp định giá so sánh P/B là hơn 18.000 đồng/cp.
Giả sử đấu giá thành công lượng cổ phần nói trên tại mức 18.000 đồng/cp, ông Nghĩa sẽ thu về khoảng lợi nhuận khoảng 128 tỷ đồng, đồng nghĩa với việc Khải Hoàn Land không thu được lợi ích gì từ đợt IPO này.
Trong khi đó, nếu lựa chọn phát hành thêm để chào bán, số tiền thu về được sẽ trở thành nguồn thặng dư vốn cho công ty nếu giá chào bán cao hơn mệnh giá để bổ sung cho hoạt động kinh doanh.
Do vậy, thương vụ IPO của Khải Hoàn Land mở ra chẳng khác nào mang tính chất cho có, đáp ứng yêu cầu từ phía cơ quan quản lý. Thậm chí có ý kiến cho rằng, đây là động thái “mở đường” cho cổ đông lớn thoái vốn.
Minh Khuê