Trong các thương vụ chuyển nhượng, hợp tác liên doanh đầu tư dự án của Địa ốc Hoàng Quân vẫn có bóng dáng của các cổ đông nội bộ, các bên có quyền lợi liên quan.
Dòng tiền nặng gánh khoản phải thu
Kết thúc 9 tháng đầu năm 2020, báo cáo tài chính của Công ty cổ phần Tư vấn - thương mại - dịch vụ - địa ốc Hoàng Quân (Địa ốc Hoàng Quân, mã HQC) cho biết, mặc dù doanh thu tăng 32,5% so với cùng kỳ 2019, đạt 460 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận gộp giảm mạnh 43,6% cùng các chi phí ở mức cao, khiến lợi nhuận sau thuế đạt 8,5 tỷ đồng, chỉ bằng 27% cùng kỳ năm trước.
Dòng tiền cũng không tích cực. Dù giá trị hàng tồn kho có xu hướng giảm nhưng giá trị các khoản phải thu lại chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu tài sản, với 3.798 tỷ đồng phải thu ngắn hạn và 1.388 tỷ đồng các khoản phải thu dài hạn, tính tại thời điểm 30/9/2020. Tổng hai khoản mục này chiếm đến 75% giá trị tổng tài sản.
Chiếm giá trị lớn nhất trong số này là phải thu khách hàng (1.246 tỷ đồng), các khoản trả trước cho người bán (1.746 tỷ đồng) và phần phải thu khách hàng mua bất động sản (822 tỷ đồng). Ngoài ra, Công ty còn có 395,9 tỷ đồng là các khoản cho mượn tiền với nhiều doanh nghiệp và cá nhân khác. Đây là điểm rất đáng ngại khi đánh giá tính minh bạch tài chính.
Trong 1.388 tỷ đồng khoản phải thu dài hạn, chiếm chủ yếu là các khoản góp vốn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc phải thu thanh lý hợp đồng từ Hoàng Quân Cần Thơ (179,5 tỷ đồng), Hoàng Quân Mê Kông (322 tỷ đồng), Công ty cổ phần Cảng Bình Minh (650 tỷ đồng), Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Đông Dương (200 tỷ đồng), Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM (6,8 tỷ đồng).
Về tình hình nợ vay, sau khi giảm nợ 319 tỷ đồng trong năm 2018, từ năm 2019 đến cuối quý III/2020, dư nợ vay giảm thêm gần như không đáng kể. Tính đến 30/9/2020, HQC đang có 141 tỷ đồng vay ngắn hạn và 186 tỷ đồng nợ trái phiếu và 400 tỷ đồng mượn tiền các bên liên quan.
So với tổng tài sản hơn 6.900 tỷ đồng đến cuối quý III/2020 thì tỷ lệ sử dụng vốn vay của Công ty không quá lớn, nhưng trong bối cảnh doanh thu, lợi nhuận kém, chi phí lãi vay đã bào mòn đáng kể phần lợi nhuận ít ỏi thu được. Nếu như năm 2019, chi phí lãi vay chiếm 37,4% lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh mang lại thì trong 9 tháng đầu năm nay, tỷ lệ này lên đến 74,5%.
Ngoài nợ vay, Công ty còn có nhiều khoản phải trả, bao gồm 152,3 tỷ đồng chi phí dự án, 248 tỷ đồng chi phí lãi vay và 377 tỷ đồng các khoản phải trả khác. Đây rõ ràng là áp lực không nhỏ với dòng tiền khi mà nguồn tiền dự trữ hầu như không đáng kể và dòng tiền kinh doanh thặng dư hầu hết được quay vòng tái đầu tư.
Năm nay, Công ty đặt kế hoạch doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 1.219 tỷ và 63 tỷ đồng, thấp nhất trong 4 năm trở lại đây, dù Công ty dự kiến bàn giao khá nhiều dự án. Tuy vậy, với kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm, khả năng về đích kế hoạch lợi nhuận năm nay là thách thức lớn.
Thực tế, câu chuyện lợi nhuận èo uột, không hoàn thành kế hoạch đề ra của Địa ốc Hoàng Quân không hề mới, mà đã kéo dài suốt nhiều năm qua.
Dù điểm tích cực là doanh thu trong giai đoạn 2017 - 2019 có xu hướng tăng nhưng so với quy mô tài sản, nguồn vốn còn rất nhỏ. Vòng quay tổng tài sản trong giai đoạn này ở mức dưới 0,1 lần thì việc các chi phí bán hàng, chi phí quản lý và chi phí tài chính (chủ yếu là lãi vay) ở mức cao đã ăn mòn gần hết lợi nhuận.
Tái cấu trúc dựa vào bên liên quan?
Trong báo cáo của Ban Tổng giám đốc về định hướng kinh doanh năm 2020 và giai đoạn 2020 – 2025 của Hoàng Quân, việc xem xét thoái vốn, chuyển nhượng, hợp tác các dự án đầu tư có quy mô vốn lớn hoặc các dự án không còn phù hợp với chiến lược kinh doanh là một trong những giải pháp được đưa ra nhằm tối đa hóa hiệu quả sử dụng vốn.
Thực tế thời gian qua, thị trường cũng ghi nhận nhiều hoạt động chuyển nhượng dự án của Địa ốc Hoàng Quân.
Ngày 13/8/2020, Công ty công bố được cho phép chuyển nhượng dự án chung cư nhà ở xã hội HQC Tây Ninh cho Công ty cổ phần Đầu tư Thành phố Vàng. Đây là dự án được xây dựng trên khu đất 3,5 ha, với tổng vốn đầu tư 1.776 tỷ đồng, quy mô 7 block chung cư do Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư.
Dự án này được khởi công vào cuối tháng 4/2016, nhưng tiến độ thi công rất chậm. Đến trước thời điểm chuyển nhượng, Công ty mới giải ngân 120 tỷ đồng triển khai xây dựng đến tầng 4 của 4 block chung cư, 3 block còn lại đang thi công móng.
Trước đó, Công ty đã thông báo chuyển nhượng Dự án Chung cư HQC Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang cho Công ty TNHH Quản lý bất động sản Victoria vào tháng 6/2020.
Trong năm 2019, Công ty đã chuyển nhượng toàn bộ vốn tại Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân. Năm 2018, việc chuyển nhượng công ty con, công ty liên kết đã đem lại cho Công ty khoản lợi nhuận đáng kể.
Tuy nhiên, vấn đề là trong các thương vụ này vẫn có bóng dáng của các cổ đông nội bộ, các bên có quyền lợi liên quan, khiến nhà đầu tư khá e ngại về tính minh bạch của các giao dịch thoái vốn.
Chẳng hạn, bên nhận chuyển nhượng HQC Tây Ninh là Công ty cổ phần Đầu tư Thành phố Vàng. Theo bố cáo đăng ký mới trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, Công ty mới được thành lập ngày 15/6/2020 với vốn điều lệ 400 tỷ đồng, trong đó ông Trương Anh Tuấn là Chủ tịch Hội đồng quản trị, người đại diện theo pháp luật và nắm giữ 50% vốn điều lệ. Ông Tuấn hiện đang là Chủ tịch Hội đồng quản trị HQC.
Tại Công ty TNHH Quản lý bất động sản Victoria, đơn vị nhận chuyển nhượng dự án Dự án Chung cư HQC Mỹ Tho, trong Công bố thay đổi đăng ký doanh nghiệp vào tháng 5/2020, phần các cổ đông góp vốn cũng ghi nhận sự góp mặt của ông Trương Đức Hiếu với tỷ lệ 10% vốn. Ông Hiếu là em trai ông Tuấn và là thành viên Hội đồng quản trị của HQC. Ông Nguyễn Tôn, anh rể ông Tuấn sở hữu 10% là Chủ tịch Hội đồng thành viên và là người đại diện theo pháp luật. Ông Nguyễn Long Triều, Phó tổng giám đốc HQC cũng sở hữu 10% vốn tại doanh nghiệp này.
Bóng dáng các bên liên quan cũng xuất hiện trong các dự án hợp tác kinh doanh của HQC trước đó, như tại Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Hoàng Quân Mêkông, doanh nghiệp mà HQC hợp tác đầu tư - kinh doanh Khu biệt thự nghỉ dưỡng Paradise Reso, Khu dân cư Bình Minh, Trung tâm thương mại Bình Minh, Khu công nghiệp Bình Minh.
Báo cáo tình hình quản trị công ty của HQC năm 2019 cho biết, ông Trương Anh Tuấn là Chủ tịch Hội đồng quản trị doanh nghiệp này. Về tỷ lệ sở hữu vốn, phần sở hữu của HQC đến 30/9/2020 chỉ là 18,03%.
Hay tại Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Hoàng Quân Cần Thơ, doanh nghiệp mà HQC hợp tác đầu tư - kinh doanh các dự án Agora Zone, Khu phố Phúc Lộc, Khu phố Phú Quý do ông Trương Anh Tuấn đang là người đại diện theo pháp luật. Tỷ lệ sở hữu của HQC chỉ 16% và phần góp vốn này mới ghi nhận trên báo cáo tài chính quý III/2020…
Với việc có rất ít thông tin về giá trị các thương vụ chuyển nhượng dự án hay hợp tác đầu tư, kinh doanh được doanh nghiệp công bố cũng như thuyết minh trên báo cáo tài chính, rõ ràng, cổ đông rất khó để đánh giá về tính minh bạch của các giao dịch này.
Trước đó, tính minh bạch của HQC đã bị nhà đầu tư nghi ngại sau những đợt tăng vốn thông qua phát hành riêng lẻ hoán đổi cổ phần cấn trừ công nợ được thực hiện với nhiều pháp nhân, thể nhân có liên quan tới người nhà lãnh đạo.
Đặc biệt, đợt phát hành cổ phần hoán đổi công nợ năm 2015 đã khiến thặng dư vốn cổ phần của HQC âm 646,8 tỷ đồng và sau các lần trích bù đắp từ lợi nhuận chưa phân phối lũy kế, đến nay vẫn còn âm 488,5 tỷ đồng. Dự kiến, sẽ cần thêm nhiều thời gian để HQC có thể trích lợi nhuận bù đắp hết cho phần thặng dự vốn bị âm này.
Bến Thành