Giao dịch tăng, giá trị lớn

Theo đánh giá của các chuyên gia, trong năm 2015, hoạt động M&A dự án BĐS đã diễn ra rất sôi động và đã chứng kiến sự thành công của nhiều giao dịch đầu tư BĐS lớn, với giá trị chuyển nhượng lên tới hàng trăm triệu USD. Nhiều thương vụ được hoàn tất không chỉ khẳng định sức hấp dẫn của kênh đầu tư này mà còn đem lại những kỳ vọng mới cho các dự án cũng như cho thị trường BĐS trong thời gian tới. Có thể điểm qua một vài thương vụ lớn như vụ Quỹ đầu tư Gaw Capital Partner (Hồng Kông) đã chi 106 triệu USD mua 4 dự án của Indochina Land, Công ty Gamuda Land mua dự án Celadon City từ nhà đầu tư Sacomreal tại TP.HCM với giá trị chuyển nhượng lên tới 64 triệu USD... Các DN nội cũng có khá nhiều tên tuổi nổi bật trong hoạt động này như Tập đoàn VinGroup, Tập đoàn FLC, Công ty Novaland, Công ty Khang Điền... Đơn cử, trong năm 2015, VinGroup đã hoàn tất việc mua lại dự án StarCity Center từ Ocean Group cùng với các vị trí đắc địa khác như Triển lãm Giảng Võ, Khu 233, 233B và 235 Nguyễn Trãi…

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Tư vấn BĐS Sohovietnam, một DN chuyên tư vấn M&A dự án BĐS, năm 2015 là năm hoạt động M&A dự án BĐS diễn ra rất sôi động. Bên cạnh những DN chuyển nhượng tài sản và dự án BĐS phải công bố thông tin vì đã niêm yết trên sàn chứng khoán, có rất nhiều giao dịch lớn đã và đang âm thầm diễn ra.

“Năm 2015 các giao dịch diễn ra sôi động và giá trị giao dịch cũng lớn. Trước đây giao dịch có giá trị khoảng 300-500 tỷ đồng đã là lớn, nhưng hiện nay có nhiều thương vụ có giá trị khoảng 500-1.000 tỷ đồng. Riêng Công ty Sohovietnam, năm 2015 đã hỗ trợ các thương vụ M&A với tổng giá trị giao dịch khoảng 1.250 tỷ đồng. Nếu tính tổng mức đầu tư của các dự án này phải lên tới khoảng 5.000 tỷ đồng”, ông Cần cho biết. Theo đó, đa phần thương vụ tập trung vào phân khúc dự án hỗn hợp gồm căn hộ để bán, trung tâm thương mại, văn phòng, sau đó mới đến dự án liền kề, biệt thự, văn phòng, khách sạn, căn hộ cho thuê... Mảng căn hộ để bán thường có số lượng giao dịch lớn, doanh thu tốt, vì thế nhiều chủ đầu tư sau khi bắt đầu bán sản phẩm phải tiếp tục mua dự án để gối đầu. Tuy nhiên, thị trường hiện nay rất cạnh tranh, đầu tư phát triển dự án BĐS đã qua thời kỳ làm ăn chụp giật, nếu muốn sống được trong ngành này chủ đầu tư dự án phải có bề dày kinh nghiệm, có định hướng rõ ràng và phải thực sự chuyên nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết, thống lĩnh thị trường M&A BĐS năm qua là các DN trong nước. Các giao dịch mua bán dự án có thể có những dự án đang gặp khó khăn, nhưng trong nhiều trường hợp nhiều DN lớn mua bán với nhau để tái cấu trúc đầu tư xuất phát từ nhu cầu của hai bên. Quan điểm bán dự án do khó khăn theo ông Châu không hoàn toàn đúng trong mọi trường hợp, vì thế cần nhìn hoạt động M&A BĐS dưới góc độ thị trường. Tại TP.HCM có nhiều DN rất giỏi trong việc tạo lập quỹ đất để đầu tư dự án, chuyên kinh doanh trên thị trường BĐS sơ cấp. Sau khi hoàn tất đầy đủ thủ tục để triển khai dự án thì họ bán dự án lại cho các chủ đầu tư.

Sẽ không bùng nổ?

Năm 2016, theo dự báo của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA), thị trường BĐS tiếp tục đà tăng trưởng nhờ yếu tố vĩ mô thuận lợi, xu hướng M&A trong lĩnh vực BĐS có khả năng bùng nổ trong giai đoạn 2016-2017 do Việt Nam tham gia ngày càng sâu rộng trên con đường hội nhập khu vực và toàn cầu. Với các chính sách về nhà ở và kinh doanh BĐS hiện có, VnREA cho rằng Việt Nam đã chuẩn bị tốt để đón làn sóng đầu tư quốc tế.

Tuy nhiên, dưới góc độ khác, ông Lê Hoàng Châu cho rằng năm 2016 các hoạt động M&A sẽ giữ được tốc độ tăng trưởng nhộn nhịp như 2015, không tăng hơn. Lý do là thị trường hiện đang có sự tăng trưởng mạnh về nguồn cung, các DN vì thế phải đánh giá, nghiên cứu lại thị trường cũng như khách hàng, từ đó có chiến lược thích hợp trong M&A.

Đồng quan điểm, ông Phan Xuân Cần cho biết, M&A dự án BĐS đã bùng nổ từ năm 2015. Theo đó, dòng tiền tài trợ của các ngân hàng cho việc mua bán chuyển nhượng cổ phần giữa các công ty có cổ phần của các dự án này đã diễn ra từ năm ngoái. Năm 2016 lượng hàng bung ra thị trường rất nhiều, thị trường M&A sẽ ngày càng chuyên môn hóa cao, đòi hỏi chủ đầu tư phải định vị lại đội ngũ nhân sự và các đối tác xung quanh, nghiên cứu kỹ nhu cầu để phát triển dự án cho phù hợp. Theo đó, giao dịch vẫn có nhưng DN sẽ phải chọn lọc, dự án phải “ngon, bổ, rẻ” (có tính thanh khoản cao, giá cả đầu vào hợp lý, thủ tục pháp lý đầy đủ, rõ ràng) thì mới bán được.

Trong tương quan so sánh, các chuyên gia đều cho rằng hoạt động M&A BĐS tại thị trường TP.HCM đã, đang và sẽ tiếp tục sôi động hơn thị trường Hà Nội, do thị trường BĐS ở TP.HCM sôi động hơn. Tại đây có nhiều DN làm BĐS, có nhiều dự án, chủ yếu của tư nhân và liên doanh, trong khi ở Hà Nội đa phần là dự án của tư nhân kết hợp với Nhà nước để phát triển dự án.  Thủ tục pháp lý ở TP.HCM nhanh hơn, trong khi ở Hà Nội chặt chẽ hơn, quy trình làm dự án lâu hơn TP.HCM. Tại Hà Nội, thị trường mua bán luôn “nóng”, bởi nhiều người có nhu cầu mua, một số người có nhu cầu bán nhưng số lượng bán không có nhiều.