Mặc dù giá căn hộ tại Hà Nội đã giảm khoảng 20% so với đầu năm, tuy nhiên, theo phân tích, tính toán của Phó TGĐ Him Lam Thủ Đô thì mức giá này các doanh nghiệp vẫn còn lãi.
Trước những dấu hiệu cho thấy, giá chào bán tại các dự án đang có dấu hiệu giảm, đồng thời một vài động thái bán tháo dự án tại Tp.HCM gần đây. Phóng viên có cuộc trao đổi với ông Trương Chí Kiên – Phó TGĐ Him Lam Thủ Đô xoay quanh câu chuyện giá chào bán căn hộ, cũng như dự báo xu hướng của thị trường trong thời gian tới.
Với mặt bằng giá căn hộ hiện nay đã giảm đáng kể so với trước, ông có nhận xét gì về giá bán căn hộ hiện nay?
Có thể thấy, giá chào bán căn hộ hiện nay đã giảm so với trước đây. Tuy nhiên, với mặt bằng giá này doanh nghiệp chỉ giảm tỷ suất lợi nhuận so với những năm trước, doanh nghiệp vẫn có lãi.
Tại Tp.HCM chi phí đất thấp, và chi phí quản lý thấp thì giá căn hộ từ 15 -18 triệu đồng/m2 tại là nhà đầu tư đã có lãi rồi. Tại Hà Nội chi phí giá đất cao thì có thể từ 20 -25 triệu đồng/m2 là doanh nghiệp có lãi. Chẳng hạn như tại KĐT Linh Đàm đã có hạ tầng tốt, nhà đầu tư thứ cấp mua lại đất để làm dự án thì giá khoảng trên 20 triệu đồng/m2 là có lãi.
Hiện nay chúng ta thấy một mặt bằng giá mới được thiết lập thấp hơn so với trước. Trước đây khoảng 25 triệu đồng/m2 thì hiện chỉ còn 21-22 triệu đồng/m2 ở khu vực ven nội đô. Điều đó nói lên rằng các chủ đầu tư khi đưa ra kế hoạch kinh doanh hiện tại đã điều chỉnh lại biên độ lợi nhuận cho phù hợp với thực tiễn hiện nay.
Trước đây, họ dựa vào lợi thế của thị trường, khi cung ít cầu nhiều chủ đầu tư đẩy biên độ lợi nhuận lên cao, còn bây giờ họ điều chỉnh biên độ lợi nhuận xuống để hạ giá bán sản phẩm. Thị trường Hà Nội hiện nay các chủ đầu tư vẫn chưa phải bán lỗ, bán tháo dự án. Thông thường mức biên độ lợi nhuận hiện nay dao động từ 15-25%, sau khi đã trừ tất cả các khoản chi phí.
Tại Hà Nội mức giá trung bình khu vực ven nội thành khoảng trên 20 triệu đồng/m2 và ở nội đô khoảng trên 30 triệu đồng/m2 là có chấp nhận được do chi phí đất ở Hà Nội rất cao.
Với căn hộ trung cấp hiện nay, chi phí đất tính trên m2 xây dựng khoảng từ 2-3 triệu đồng/m2, chi phí xây dựng khoảng 5-6 triệu đồng/m2, chi phí lắp đặt 1-1,5 triệu đồng/m2, chi phí tư vấn, thiết kế khoảng 20%, trượt giá khoảng 20%, cộng với chi phí lãi vay, chi phí nhân công, chi phí quản lý,…do đó tính ra giá thành căn hộ khu vực ven đô cũng vào khoảng 18-19 triệu đồng/m2. Giá bán hiện nay ở mức trên 20 triệu đồng/m2, mức giá bán này chủ đầu tư có lời khoảng 15%.
Nếu có trường hợp dự án nào bán dưới 15 triệu đồng/m2 thì đó là hiện tượng bán tháo, bán lỗ. Kịch bản này chỉ xảy ra khi chủ dự án rơi vào tình trạng nợ quá nhiều, phải chịu áp lực trả nợ quá lớn.
Thị trường giữa Hà Nội và Tp.HCM có điểm gì khác biệt, thưa ông?
Về tổng thể thị trường thì không có sự khác nhau nhiều, nhưng có sự khác nhau về độ trễ của thị trường. Thị trường Tp.HCM đi trước Hà Nội khoảng 2 năm. Chúng ta thấy, có những thời điểm HCM trầm lắng nhưng HN lại sốt, đây là độ trễ của thị trường và cũng là yếu tố cung – cầu tạo nên.
Đặc thù của Tp.HCM là kinh tế mở cho nên chủ đầu tư phát triển dự án, nhà đầu tư, đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính nhiều, còn tại Hà Nội thì chủ yếu là tiền mặt.
Độ trễ này còn thể hiện ở cơ chế hành chính như xin dự án tại Hà Nội thường mất thời gian nhiều hai lần Tp.HCM.
Như vậy, thị trường Hà Nội sẽ còn khó khăn hơn trong thời gian tới?
Chính xác. Và để đánh giá thị trường thì tôi không dám đánh giá thị trường sẽ phục hồi trong một hai năm tới.
Thị trường lên được hay không lại phụ thuộc rất nhiều vào kinh tế vĩ mô, mà thực trạng hiện nay là rất khó. Nội lực, tiềm lực của nền kinh tế sau một năm nữa sẽ chưa thể phục hồi được, cũng như kinh tế Mỹ sau khủng khoảng sau 3-4 năm đến nay vẫn chưa giải quyết được vấn đề gì.
Gần đây nợ xấu trong tín dụng BĐS luôn gia tăng, đánh giá của ông về khả năng tác động đến thị trường như thế nào?
Con số dư nợ tín dụng bất động sản gần đây mới công bố là 245 nghìn tỷ đồng, trong đó 47% tại Tp.HCM, và 16% tại Hà Nội, nợ xấu bất động sản chiếm khoảng 10-12%..
Con số này đã cho thấy sự khác biệt về dùng đòn bẩy tài chính để thực hiện dự án tại hai thị trường lớn này. Với tỷ lệ xấu như vậy, thì ngân hàng nào cũng phải duy trì tính thanh khoản của họ, để tiếp tục cho vay hiện nay là rất khó khăn cho dù có đặt bất động sản vào phi sản xuất hay là sản xuất.
Bởi vì bản thân ngân hàng cũng đang duy trì tính thanh khoản họ. Ngân hàng lớn cho ngân hàng nhỏ vay, mà ngân hàng nhỏ lại là gốc rễ của việc mất thanh khoản. Nên bản chất tài chính vẫn là cái sương sống và nó có ảnh hưởng liên đới lẫn nhau, và hiện tại thị trường tài chính của chúng ta đang có rất nhiều vấn đề.
Về bất động sản, cầu bất động sản gần đây đều là đầu tư, đầu cơ của các đại gia mà tiền thực thì cũng không hẳn là nhiều, cũng là đi vay và hi vọng vào cơ hội của thị trường mua đi bán lại hưởng chênh lệch lợi nhuận. Hiện nay, nguồn cầu này đã bị loại bỏ thị trường, cho nên, cầu hiện nay trên thị trường là rất ít. Cả chủ phát triển dự án lẫn ngân hàng hiện nay đều đã hiểu rõ thực trạng này cho nên thị trường hiện nay khá u ám.
Áp lực này có khiến thị trường đổ vỡ không, thưa ông?
Theo quan sát ở một số dự án hiện tại cho thấy, mặc dù nguồn cung có nhiều nhưng đa số là những doanh nghiệp đều có tiềm lực tài chính mạnh. Cho nên để họ lựa chọn việc bán tháo là chắc chắn họ không chọn. Hiện thị trường khó khăn, họ có thể sẽ phải lựa chọn phương án chấp nhận chậm tiến độ dự án. Chủ đầu tư sẽ cân đối vấn đề chi phí lãi vay, và điều chỉnh tiến độ phù hợp còn hơn là bán tháo, giảm giá sốc. Vì giảm mạnh chủ đầu tư sẽ phải cắt lỗ và lỗ hơn nhiều, hơn nữa còn ảnh hưởng đến uy tín của Công ty.
Gần đây, đã có một số hiện tượng bán tháo dự án, ông nhận định như thế nào về hiện tượng này?
Nhìn từ góc độ người ngoài Công ty tôi cho rằng, những Công ty này không có chuyên về đầu tư bất động sản hay nói cách khác là không có nguyên căn, nền tảng là bất động sản. Khi thị trường thanh khoản thấp, họ không thể bán được sản phẩm trong khi đó nợ ngân hàng lại đang đến hạn phải trả, không kiểm soát được dòng tiền do không có kế hoạch chu đáo cho nên họ buộc phải bán tháo.
Còn những nhà phát triển dự án chuyên nghiệp thì ngay ban đầu họ đã có một quy trình đầy đủ, từ nghiên cứu, đối tượng khách hàng mục tiêu là ai, phân khúc thị trường nào? Sau đó họ mới xây dựng giá sản phẩm của họ, để đưa ra sản phẩm phù hợp.
Những trường hợp bán tháo này ảnh hưởng rất xấu đối với những nhà phát triển dự án khác, bởi vì như vậy đã tạo ra tâm lý xấu cho khách hàng khi có quyết định mua thì họ sẽ lại chờ đợi sự giảm giá tiếp, do đó, hệ lụy của nó là rất lớn.
Vậy ông có nhận định như thế nào về thị trường trong thời gian tới?
Căn bệnh của thị trường hiện nay là vấn đề cung – cầu mà một hai năm chưa thể giải quyết xong.
Năm 2012 chưa thấy có cơ sở nào để nhận định thị trường sẽ tốt lên được. Khi nào lạm phát của Việt Nam giảm xuống 1 con số, thì thị trường mới cơ sở đi lên, còn vẫn ở mức cao như hiện nay thì bất động sản sẽ vẫn sẽ khó phục hồi.
Xin cám ơn ông!